施工・工事
2020.10.16

居抜き、スケルトンとは？違いやメリット・デメリットを比較

居抜きとスケルトンの違い

飲食店や美容院などを開業するにあたり賃貸テナントを探すと【居抜き】【スケルトン】と記載されている物件が多く見受けられます。テナント選びの際に重要なポイントとなるこの違い、【居抜き】と【スケルトン】では具体的に何が違うのかを解説します。

【居抜き】物件とは

居抜きとは前テナントが使用していた什器や設備の全て、もしくは一部が残っておりそのまま使用できる状態の物件のことを指します。例えば飲食店には水、排水、ガスが必須になりますので、テナントオーナーが次も飲食店に貸し出したいときは直ぐに利用できるよう、あえて居抜き物件として残す場合があります。

【スケルトン】物件とは

スケルトンとは前テナントが利用していた什器・設備などは一切なくビルの設備しかない状態の物件のことを指します。街中でテナント募集と書いてある物件を覗くと壁や天井がなくコンクリートがむき出しの物件が多々あります。それらがスケルトン物件の状態です。

居抜きとスケルトンのメリット・デメリット

居抜き物件、スケルトン物件にはそれぞれメリット・デメリットがあり自身の状況に合わせて契約をする必要があります。
では次にそれぞれのメリット・デメリットを解説致します。

居抜き物件のメリット

１）初期費用を抑えることができる
前テナントが残した什器や設備を安価で、場合によっては無料で譲り受けることができます。特に飲食店から飲食店のように同業種を営業する場合は、厨房用設備や客席カウンター等の什器を使用することで初期費用を抑えることができます。

２）短期間で開店できる
残っている什器や設備をそのまま使用する、もしくは一部変更するだけなので工期が大幅に短縮できます。工事期間中も家賃は発生しますので、居抜きを活用して工期が短くなればその分営業日数も増え、早く収入を得ることができます。

居抜き物件のデメリット

１）レイアウトやデザインが自由にできない
居抜き物件では水道、排水、ガス配管や空調用のダクトが壁や天井内に、既に設置されています。また大きなエアコンといった既存の設備が邪魔をし、照明を設置したい場所に設置できない、コンセントを追加したいが露出配線になってしまうなど、自身の希望通りにならない場合が多くあります。

２）設備の管理がしづらい
残された設備（エアコン、厨房機器等）の取扱い説明書や保証書が無かったり、いつ購入していつがメンテナンス時期か分からなかったりする場合があります。さらに最悪の場合には修理ができず、器具の購入と工事で追加費用が発生することがあります。

スケルトン物件のメリット

１）自由に内装、レイアウトが作れます。
スケルトン物件は壁も天井も何もない状態から、店舗内のレイアウト、内装工事をすることができるためご自身の思い描く店舗にできます。
特に飲食店を作る場合は料理、サービス、空間がポイントとなります。スケルトン物件ではそのうちの空間に関しては自身の理想の物が作れます。またスタッフやお客様の導線も無駄なく、交錯しない設計やレイアウトが可能になるため店舗運営も効率化できます。

２）設備の管理がしやすい
新規の設備を導入した場合は、取扱い説明書や保証書も全て揃っており0からのスタートになるので、それぞれの設備のメンテナンス時期を把握できます。さらに万が一故障をした場合、保証期間であれば費用をかけず早期に修理することができます。

３）物件が多い
一般的な賃貸物件ではスケルトンが一番多いので候補がたくさんあり、ここでも理想に合ったものを選びやすくなります。

スケルトン物件のデメリット

１）オープンまでの時間がかかる
スケルトン物件の場合、内装工事だけでなく、電気設備工事や空調設備工事等の設備工事から始めなければならない場合がほとんどです。壁や天井を組み上げる前にコンセント用の配線を用意したり、空調用のダクトを用意したりして内装工事に入ります。したがって居抜き物件に比べ工期が長くなり、オープンまでに時間がかかります。
店舗の大きさや内容によって異なりますが、デザイン画の段階から打合せを重ね、工事と準備を含めると２か月から長いと半年はかかります。さらにその間も賃貸契約期間になり、売上げは無くても家賃は発生する状況になります。

２）初期費用がかかる
スケルトン物件の場合、外装、内装工事、トイレや厨房の水回り工事、空調設備や厨房機器設置など全ての工事を行わなければなりません。したがってその分の費用がかかります。
カフェなどの軽飲食店の場合であればそれほどの費用はかかりませんが、焼肉や中華などの重飲食店は排煙用設備や廃油を処理するグリストラップが必要になり、さらにその分費用が高くなります。

居抜きとスケルトンどちらが良いのか？

【居抜き】【スケルトン】こんな方にオススメ

居抜き物件は特に初期費用を抑えて早く開業をしたい方におすすめ

【居抜き】物件のオススメポイント
・とにかく初期費用を抑えて開業したい方
・新規開業でこれから経験を積みたい方
・最短で開業したいと思っている方
・制限のある中での店舗づくりを楽しめる方

スケルトン物件は費用や手間をかけて店舗づくりにこだわりたい方におすすめ

【スケルトン】物件のオススメポイント
・費用や手間を惜しまずに理想を形にしたい方
・２店舗目、３店舗目の出店でノウハウが蓄積されている方
・こういうお店にしたいという明確なイメージがあり、それを曲げたくない方

一般的には居抜き物件のほうが低コストで開業できると認識されていますが、それが全てのケースに当てはまるわけではありません。間違った選択をしてしまうと、スケルトン物件のほうが低コストで収まる場合があります。
居抜き物件の既存設備が役に立たなかった、そもそも飲食店としては望ましくない環境だったというトラブルも発生しております。【居抜き】物件【スケルトン】物件の選択は総合的な視野に立って決めるのが賢明です。